Hai bờ sông Sài Gòn: Để “đất vàng” thành cơ hội vàng

Cập nhật: 2020-01-31 13:02:39

Các cảng và công xưởng ven bờ tây sông Sài Gòn dời đi, để lại 123ha “đất vàng”’ đầy quyến rũ với giới đầu tư ngay mặt tiền TP.HCM.

Nhưng để “đất vàng” hóa thành cơ hội vàng cho thành phố không dễ. Nếu thiếu những tính toán chiến lược và tổng thể để cân bằng giữa sự phát triển của trung tâm hiện hữu bên bờ tây và bán đảo Thủ Thiêm phía bờ đông, “đất vàng” sẽ mất đi rất nhiều giá trị.

Phát triển bờ tây làm Thủ Thiêm lỡ một thập kỷ

Trước hết, phát triển bờ tây ồ ạt có thể làm Thủ Thiêm kém hấp dẫn hơn nữa trong mắt các nhà đầu tư. Thử làm một con tính đơn giản về quy mô của những khu đất vàng này.

Với tổng diện tích 123ha và hệ số sử dụng đất sau khi đã điều chỉnh là 3,75 đối với Tân Cảng, 4,72 đối với Ba Son và giả định hệ số 3,75 cũng sẽ được áp dụng cho Khánh Hội, ba khu đất vàng này sẽ cung ứng 4,9 triệu mét vuông sàn, tương đương 40 tòa tháp tài chính Bitexco.

Lượng diện tích sàn khổng lồ này gần bằng tổng diện tích sàn 5,1 triệu mét vuông được quy hoạch cho vành đai phát triển ven sông Sài Gòn phía Thủ Thiêm (các phân khu 1, 2, 3 và 4).

Sự phát triển của bờ tây thậm chí có thể làm Thủ Thiêm lỡ cơ hội phát triển thêm ít nhất một thập kỷ nữa. Cái lõi và là động lực cho sự phát triển của Thủ Thiêm là các khu văn phòng và thương mại. Tuy nhiên bờ tây sông Sài Gòn cũng sẽ có những chức năng này với quy mô không hề thua kém.

Nếu lấy dự án khu đô thị Tân Cảng, nơi chủ đầu tư đã dành 20% diện tích sàn cho thương mại và văn phòng, làm cơ sở tính toán thì ba khu đất vàng gộp lại sẽ tạo ra khoảng 1,1 triệu m² sàn cho chức năng này. Đây là một quy mô lớn tới mức tương đương toàn bộ diện tích sàn thương mại – văn phòng hiện có trong Q.1 và bằng 60% quy mô của Thủ Thiêm.

Giả sử toàn bộ sức hấp thụ của thị trường tăng nhanh như quý đầu tiên của năm 2015 (khoảng 1,4% so với quý trước) – một thời điểm tăng trưởng lạc quan của nhu cầu văn phòng, tập trung cả vào ba khu đất vàng thì cũng sẽ mất 12 năm để tiêu thụ hết số diện tích này.

Tại sao bờ tây lại hấp dẫn hơn bờ đông?

Với vị trí cận kề ngay trung tâm hiện hữu, dọc theo tuyến metro đang được xây dựng và hạ tầng sẵn có, các khu đất phía bờ tây có giá trị đất đai cao và luôn sẵn sàng để đón nhận đầu tư. Ngược lại, hạ tầng phía bờ đông vẫn chưa hoàn chỉnh và quy hoạch bán đảo Thủ Thiêm thiếu hẳn sự hợp lý về kinh tế.

Việc xây hầm Thủ Thiêm thay vì cầu đã “đẩy” bán đảo này xa lõi trung tâm thành phố thêm 2km và do đó giảm giá trị thị trường của đất đai tại đây. Đồ án quy hoạch Thủ Thiêm sau đó lại bố trí khu vực có hệ số sử dụng đất cao nhất xa trung tâm hiện hữu hơn nữa, nằm trên một đường vòng cung vốn không kết nối trực tiếp với đại lộ Đông – Tây.

Do đó việc xây dựng hầm Thủ Thiêm không gia tăng đáng kể tính hấp dẫn của khu trung tâm bán đảo đối diện với Q.1 qua dòng sông Sài Gòn.

Thành phố phải làm gì đây khi mà những dòng vốn đầu tư hấp dẫn chờ đợi đổ vào bờ tây và chủ sở hữu của những khu đất vàng thì lại đang rất cần bán đất để lấy tiền di dời và xây dựng cơ sở mới?

Cùng lúc ấy, cũng không thể quên được rằng thành phố đang có một khoản nợ 13.000 tỉ đồng với khoản lãi phát sinh phải trả gần 3 tỉ đồng mỗi ngày để đầu tư vào Thủ Thiêm.

Quy hoạch phân khu trung tâm TP.HCM hiện hữu và quy hoạch Thủ Thiêm Nguồn: Sở Quy hoạch – kiến trúc TP.HCM –  Đồ họa: Như Khanh

Hai lựa chọn của thành phố

Lựa chọn dễ dàng hơn trong bối cảnh hiện nay là tạm dừng đầu tư vào lõi tài chính – thương mại của Thủ Thiêm bao gồm cả dự án quảng trường trung tâm (vốn chưa thật cần thiết trong thời gian trước mắt sau khi có quảng trường đi bộ Nguyễn Huệ).

Khu vực này có thể tạm thời trở thành một công viên giữa lòng thành phố để tăng giá trị đất đai cho phần còn lại của Thủ Thiêm và làm bán đảo này trở thành điểm đến cuối tuần của người dân thành phố. Đây cũng chính là chiến lược phía sau dự án “vườn bên vịnh” nhằm tác động vào sự phát triển của phần trung tâm mở rộng của Singapore.

Việc dừng phát triển phần lõi thương mại là giải pháp khôn ngoan bởi trong bối cảnh nhu cầu thị trường thấp, cố thực hiện sẽ chỉ làm cho khu vực quan trọng trở thành một dự án treo khổng lồ và đất đai ngày càng mất giá trị. Phần còn lại của Thủ Thiêm, chủ yếu là nhà ở, vẫn nên được tiếp tục phát triển để thu hồi vốn và trả nợ.

Lựa chọn khó khăn hơn là điều chỉnh quy hoạch Thủ Thiêm cho hợp lý hơn về kinh tế, đồng thời dừng hoặc giới hạn quy mô xây dựng cao ốc văn phòng và nhà ở phía bờ tây. Trong thực tế có quá nhiều cấp thẩm quyền có quyền tài phán về sử dụng đất đai trong phạm vi thành phố, lựa chọn này không dễ dàng.

Tuy nhiên nếu được thực hiện, giải pháp sẽ tránh gánh nặng hạ tầng cho thành phố cũ đồng thời dồn đầu tư vào đô thị mới Thủ Thiêm.

Lựa chọn này chỉ có thể thành hiện thực nếu chính quyền trung ương nhận ra tầm quan trọng của Thủ Thiêm như là một nỗ lực quốc gia nhằm xây d3ng một trung tâm tài chính mạnh và trao cho thành phố quyền lực để điều tiết toàn bộ sự phát triển hai bên bờ sông Sài Gòn.

Đây cũng là cách tiếp cận mà Chính phủ Trung Quốc thông qua mô hình một đặc khu tài chính quốc gia, đã theo đuổi để biến Phố Đông Thượng Hải thành hiện thực.

Sự phát triển của hai bên bờ sông Sài Gòn đang ở trước ngã ba đường. TP.HCM đang đứng trước sự chọn lựa chiến lược: hoặc là đóng vai trò nhạc trưởng điều tiết sự phát triển hài hòa ở cả hai bên bờ sông hoặc là phải giữ lại phần trung tâm Thủ Thiêm làm “của để dành” cho hậu thế.

Nếu không thì giấc mơ “Phố Đông” Thủ Thiêm sẽ còn mãi xa vời và vùng đất ven sông Sài Gòn sẽ lại không thể có một vị thế khá hơn là bãi đáp của những nhà đầu cơ với những mục tiêu ngắn hạn.

——————————

KTS Ngô Viết Nam Sơn: 

​5 lý do để giữ bờ sông cho người dân TP.HCM

Bờ tây sông Sài Gòn từ chân cầu Sài Gòn (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) đến cảng Khánh Hội (Q.4) phải là một dải cây xanh công cộng, là không gian chung cho mọi người dân đi bộ, đi xe đạp, sinh hoạt cộng đồng thông suốt từ đầu đến cuối.

Một góc Sài Gòn nhìn từ trên cao – Ảnh: T.T.D

Phía bờ đông từ cầu Sài Gòn đến hết Thủ Thiêm (Q.2) cũng tương tự. Tổ chức không gian xanh xuyên suốt bờ sông dành cho người đi bộ là xu hướng quy hoạch tiên tiến của các TP nổi tiếng trên thế giới từ Paris đến New York, Vancouver, Hong Kong, Thượng Hải…

200m cho không gian xanh linh hoạt

Hành lang công cộng xanh dọc hai bên bờ sông tối thiểu bao gồm phần đất thuộc hành lang bảo vệ sông (thường là trên 50m), và tính thêm những đoạn có thể mở rộng ra đến 200m để tạo không gian xanh linh hoạt. Tuyến xanh này phải kết hợp với những điểm gửi xe cho người dân đi bộ, xe đạp và những chỗ dừng nghỉ chân.

Trong các không gian điểm dừng này, Nhà nước bố trí những điểm có thể tập trung đông người quy mô khác nhau từ 50 – 1.000 người hoặc hơn để người dân vui chơi, tập trung, tổ chức những hoạt động cộng đồng.

Những mảnh đất tiềm năng như Ba Son, cảng Sài Gòn… có thể cho làm dự án nhưng xây dựng với mật độ thấp và chiếm phần trăm diện tích nhỏ, dành phần lớn đất còn lại cho chức năng phục vụ công cộng (như bảo tàng, nhà hát và sân khấu biểu diễn ca nhạc ngoài trời…) và không gian xanh bao quanh.

Hai khu này kết nối với những khu quảng trường Mê Linh, đường Nguyễn Huệ, bến Nhà Rồng… là những chỗ chơi, điểm dừng trọng điểm dọc tuyến bờ tây.

Khu trung tâm TP.HCM rất thiếu không gian xanh

Hiện nay chính sách sử dụng bờ sông của TP cần điều chỉnh rõ ràng hơn. Thứ nhất, không nên ủng hộ xu hướng tư nhân hóa, phân lô đấu giá để làm nhà cao tầng ở bờ tây sông Sài Gòn, mà phải trả lại bờ sông cho người dân sử dụng.

Nếu tư nhân khai thác đất ven sông thì phần đất trong phạm vi hành lang bờ sông và lối vào từ đường phải mở ra, kết nối với bên ngoài để làm không gian công cộng chung, ai đến cũng được chứ không chỉ riêng người dân của dự án hoặc khách của nhà hàng…

Thứ hai, hiện tại khu trung tâm TP.HCM còn rất thiếu không gian xanh nên việc xây dựng lại bờ sông là một cơ hội vàng để TP tăng mảng xanh, nâng diện tích cây xanh trên đầu người cao lên như tiêu chuẩn quốc tế. Không gian công cộng tăng lên sẽ tạo quan hệ xã hội tốt hơn, người dân có nơi tập thể dục, tăng thể lực, giảm chi phí y tế chăm sóc sức khỏe do thiếu vận động…

Ở một số nước trên thế giới, quyền được hưởng thụ cây xanh, mặt nước ven sông, ven biển gần như là một quyền của công dân. Việc xây dựng cao tầng phải cách xa bờ sông là nét văn hóa chung trong quy hoạch, xây dựng.

Thứ ba, công viên bờ sông không những góp phần cải tạo môi trường, là không gian cộng đồng mà còn đem lại kinh tế cho TP. Những nhà hàng, quán xá, khu mua sắm hai bên phát triển theo không gian công cộng sẽ rất đông khách đi bộ.

Thứ tư, việc xây dựng thấp tầng và cây xanh ở bờ sông sẽ không gây áp lực về hạ tầng cho khu vực. Nếu đặt cao ốc ở những khu vực gần bờ sông, lượng xe cộ sẽ tăng lên rất nhiều, gây kẹt xe cho khu vực, Nhà nước phải đào lên để đầu tư cải tạo nâng cấp toàn bộ điện, nước, thoát nước… cho khu vực này.

Đó là điều không hợp lý khi còn phải dành ưu tiên ngân sách cho hạ tầng phát triển nhiều khu vực ổ chuột và đô thị mới giúp giãn dân.

Thứ năm, trong bối cảnh TP.HCM hiện nay, phía bờ đông của sông Sài Gòn hiện đang rất cần nhà đầu tư nhưng chưa có. Trong khi phía bờ tây vốn đã quá tải thì nhiều nhà đầu tư ngấp nghé do có đầy đủ hạ tầng. Để cân bằng việc này, tạo cơ hội cho bờ đông phát triển cần hạn chế đầu tư dự án ở bờ tây.

Vì vậy, hiện nay khu bờ tây Nhà nước nên chủ trương giữ hệ số sử dụng đất thấp, kèm theo các chính sách ưu đãi cho việc đầu tư xây dựng ở bờ đông (như một cách điều hòa phát triển và dự trữ đất bờ tây cho tương lai mà vẫn làm tăng giá trị đất) cho đến khi bờ đông phát triển tốt mới xem xét nâng lên sau.